Phân tích Thị trường BĐS nhà ở Hà Nội
- Cầu thị trường
- GDP 6 tháng đầu năm 2015 được thống kê tăng 6,28% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng cao nhất kể từ năm 2008 (năm 2013 là 4,9% và năm 2014 là 5.18%). Lạm phát tiếp tục được kiểm soát tốt, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 0.86% so với cùng kỳ năm trước.
- Niềm tin của người mua được phản ánh qua số lượng lớn căn hộ đã bán. Tiền chênh ngoài hợp đồng xuất hiện tại nhiều dự án, bao gồm cả những dự án mới đang trong quá trình làm móng. Việc ngân hàng bảo lãnh tài chính cho các dự án là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy người mua. Tín dụng ngân hàng trở thành nguồn hỗ trợ tài chính chủ yếu cho cả người mua để sử dụng và các nhà đầu tư.
- Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), 6 tháng đầu năm tại thị trường Hà Nội có khoảng 9.250 giao dịch thành công, gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng tháng 6 có khoảng 1.750 giao dịch thành công, tăng 6% so với tháng trước. Trong khi đó, tại thị trường Tp.HCM có khoảng 8.750 giao dịch thành công, gấp đôi lần cùng kỳ năm ngoái. Chỉ riêng tháng 6 có khoảng 1.700 giao dịch thành công, tăng khoảng 6% so với tháng 5 trước đó.
- Cung cạnh tranh
- Theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield: FDI đăng ký vào Việt Nam trong 2 tháng đầu năm, kể cả vốn đăng ký mới và vốn bổ sung đạt 5.49 tỷ USD, giảm 19.8% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, FDI giải ngân lại tăng6% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 6.3 tỷ USD. Trong tổng số 46 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư cấp mới tại Việt Nam thì các quốc gia Hàn Quốc, Thổ Nhĩ Kỳ, Quẩn đảo Virgin (thuộc Anh), Hồng Kông và Nhật Bản đã chiếm tới 75% tổng vốn FDI trong 6 tháng đầu năm 2015. Ngành bất động sản, chiếm 8.5% thu hút vốn đầu tư.
- Theo thông cáo báo chí của Savills Việt Nam: Trong quý 2/2015, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội gồm khoảng 121.400 căn từ 199 dự án đã bán hết và 82 dự án đang mở bán. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 13.400 căn, tăng 4% theo quý và 24% theo năm. Quý vừa rồi có 27 dự án mở bán căn hộ, gồm 15 dự án hiện hữu và 12 dự án mới, cung cấp 6.100 căn hộ, giảm 21% theo quý. Ngoài ra, có 13 dự án mới đang trong quá trình làm móng đã mở bán chưa chính thức khoảng 1.340 căn hộ.
- Dù có nhiều dự án mở bán nhưng đa phần các dự án đều là dự án cũ mở bán đợt mới hoặc dự án cũ đổi tên, thị trường căn hộ Hà Nội có ít các dự án mới. Có thể kể đến một số dự án như: Parkview Residence (quy mô khoảng 630 căn hộ), FLC 36 Phạm Hùng với (quy mô 480 căn hộ), giai đoạn 2 Vinhomes Times City, Goldmark City, Vinhomes Royal City, The Capital Garden, New Horizon,…
- Tình hình hoạt động của thị trường trong quý 2 2015 ghi nhận khá tốt ở tất cả các hạng. Điều này có thể giải thích bởi một số lý do như niềm tin thị trường đã được cải thiện đáng kể, đúng tiến độ xây dựng, các chương trình khuyến mãi từ chủ đầu tư, các điều khoản thanh toán linh hoạt và khả năng đảm bảo cho thuê lại các căn hộ đã bán cho khách tại các dự án cao và trung cấp. Dự án Vinhomes Nguyễn Chí Thanh và dự án Hạng A D’le Pont D’or là hai dự án có sức bán khá tốt hiện nay đã giúp tỷ lệ hấp thụ có được tỷ lệ hấp thụ tốt.Cụ thể, giá chào bán trung bình hạng A giảm rõ rệt do dự án mới chào bán thấp hơn trung bình tuy nhiên nguồn cung hạng A lại khan hiếm.
- Cân bằng thị trường
Các căn hộ giá rẻ sẽ vẫn hút khách nhất và thị trường này dự báo sẽ có tính thanh khoản cao trong thời gian tới. Tuy nhiên, nhu cầu căn hộ cao và trung cấp dự báo cũng sẽ tăng do các nhà đầu tư tiếp tục quay trở lại thị trường. Với những đổi mới trong Luật nhà ở trong năm 2014 và mức lãi suất hợp lý hỗ trợ người mua nhà, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục được cải thiện trong năm 2015. Điều luật mới nới lỏng quyền sở hữu nhà đất đối với người nước ngoài (sẽ có hiệu lực bắt đầu từ 1/7 năm 2015) có thể chưa tạo ra những ảnh hưởng ngay lập tức nhưng cũng sẽ thu hút một lượng các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm tới Việt nam cũng như làm tăng tính thanh khoản của thị trường. Hơn nữa, quy định các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có sự bảo lãnh của một định chế tài chính và ngân hàng sẽ làm tăng thêm niềm tin vào thị trường. Tuy nhiên, có nhiều lo ngại rằng chi phí bảo lãnh sẽ làm tăng giá của dự án và khách hàng sẽ phải gánh chi phí này.